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a) Lo primero a considerar es que existen en esta cuestión dos contratos. El que celebra el corredor con su comitente; y el que celebran las partes.

 

Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje será accesorio. A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral.

 

Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contrato de corretaje es autónomo del contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un corredor matriculado; está necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una relación de subordinación, dependencia, colaboración, representación o mandato.

 

La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje, como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución; a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente.

 

Entonces ¿Qué hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento mediante un conjunto de actos tendientes a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero (comisión u honorario).

Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente.

 

b) Aquí pasamos a la segunda fase del contrato. Su misión fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, entonces nace el derecho de cobrar comisión. Pero en tal supuesto, si no se realiza el negocio por cuestiones relativas a una de las partes, también tiene derecho a cobrar honorarios.

 

El segundo párrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley 25.028 establece:

 

“La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.”

Porque si lo que fracasa es la otra operación (compraventa, locación, etc.) el corretaje no fracasó, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y alcanzó el cometido para el cual estaba destinado.

 

En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre las partes, podemos decir que se agota el contrato de corretaje. Cumplió la tarea encomendada, no quedan obligaciones principales pendientes, únicamente las accesorias que marcan las leyes que regulan su ejercicio profesional.

 

El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece expresamente que el corredor pone “…en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación…” Y una vez celebrado el contrato, “… una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado…” (art. 34 inc. a).

 

Debe entenderse correctamente en que momento puede el corredor actuar como mandatario. Así, en una compraventa luego de celebrado el boleto podrá actuar por mandato y en la escrituración vender o comprar el inmueble al cocontratante, entregar la posesión o pagar el saldo de precio respectivamente. Podrá administrar el bien locado; etc.

 

El derogado art. 105 del Código de Comercio, en su inciso 2º establecía:

 

 

Este artículo fue derogado por la ley 25.028, que cobró vigencia en febrero de 2.000. Pero antes de esta fecha, hubo un gran número de corredores “que no se enteraron” que no podían cobrar o pagar el saldo de precio ni administrar las cobranzas de los alquileres pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen sido celebrados con o sin su intervención.

 

Deben entenderse los términos celebración y perfeccionamiento del contrato como análogos y de uso indistinto en la doctrina, jurisprudencia y normativa nacional o local. Ya que aluden a esta segunda etapa, donde las partes suscriben el contrato.

Esta expresión no debe confundirse con el alcance que le da el Código Civil a la compraventa de inmuebles. Ya que desde este punto de vista, existe al boleto “celebración” del contrato, pero la compraventa solo estará “perfeccionada” con el otorgamiento de la respectiva escritura pública (art. 1184 inc. 1).

 

La actividad que despliega el corredor constituye actos mercantiles o de comercio. Que la ley 25.028 haya derogado las normas relativas al corretaje del Libro I, Título IV, Capítulo I “De los Corredores” del Código de Comercio no cambia las cosas.

 

La compraventa de un inmueble o su locación pueden considerarse actos civiles, si una u otra parte están celebrando el contrato sin ánimo de lucrar, es decir sin una segunda finalidad distinta de adquirir la tenencia, posesión y dominio de la cosa. Pero para el corredor, existe un fin de lucro en su actividad que la vuelve de índole comercial, aunque el hecho sea aislado.

 

Su actividad está encuadrada en las disposiciones del Código de Comercio (art. 8º, inc. 3). Y precisamente cabe destacar que existen figuras en el citado Código denominadas mandato y comisión.

 

El corretaje no debe confundirse con dichas figuras. En el mandato, durante estas dos etapas de formación y perfeccionamiento, el mandatario actúa en representación de alguna de las dos partes. Mientras que en las etapas señaladas el comisionista actúa y celebra el contrato en nombre propio pero por cuenta ajena.

 

Para efectuar correctamente el distingo y encuadrar la figura del corredor público o corredor de comercio, la ley se ha encargado de reconocerle su aptitud para actuar como mandatario, pero recién en la etapa de ejecución del contrato, cuando su labor profesional como corredor está concluida.

 

Precisamente, para no conculcar disposiciones legales ni desnaturalizar la labor del corredor se debe tener especial cuidado en la redacción de las autorizaciones; ya que la jurisprudencia en algunos casos las ha entendido como verdaderos mandatos. La autorización nunca debe exceder el marco de su actividad: acercar a la oferta y la demanda pero sin “celebrar o perfeccionar” el negocio, aunque a posteriori represente a alguna de las partes durante la ejecución.

 

Estos distingos no son meramente teóricos, sino que adquieren una importancia práctica relevante a la hora de reclamar honorarios, si la situación de hecho puede llevar a confusión, el corredor puede verse perjudicado por la falta de aplicación del judicante de las leyes protectivas locales o nacionales que rigen el ejercicio profesional.

 

Existen autores que consideran que esta segunda etapa de perfeccionamiento, abarca la ejecución o cumplimiento, y por lo tanto validan los poderes que se pueden otorgar a los corredores para la celebración de contratos. Resulta desaconsejable “…hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder casos que afectan directamente al corredor”. (LAPA EDUARDO I, “El martillero y el corredor inmobiliario”, Ed. Advotacus, P. 189).

 

c) La celebración del contrato de corretaje suele ser informal y no se requiere la forma escrita; aquí entonces para probar su existencia se admite cualquier medio de prueba (art. 208 Código de Comercio).

Pero como la carga de probar la existencia del contrato pesa sobre el corredor, resulta aconsejable o bien la celebración escrita del contrato como habilita el art. 36 inc. d) de la Ley 25.028, art. 11 inc. 7) ley 2340 CABA y art 52, inc. a) ap. 9 de la Ley 10.973 de la Pcia. de Buenos Aires. O establecer las pautas mínimas en el texto de la autorización o en el de la reserva, seña, contrato o boleto. Estipulando expresamente el reconocimiento de la intervención, de los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y oportunidad para satisfacerlos.

 

El problema se plantea en un gran número de las veces cuando el corredor actuó bien, celebró el acuerdo por escrito con su comitente, pero aparece un interesado que se contacta directamente con el vendedor o locador y evade al corredor inmobiliario, perdiendo éste de cobrar honorarios de una y otra parte.

 

En principio, la celebración escrita del acuerdo (contrato de corretaje, autorización) con el comitente y mientras la autorización esté vigente, hará que el cliente deba abonar las sumas pactadas. Existen sin embargo fallos que han considerado que el monto del honorario a cobrar no está determinado por el pacto celebrado entre las partes (corredor y cliente) sino por el monto por el cual se ha escriturado el inmueble. Que puede ser inferior al monto real de la operación convenida.

 

También existen fallos que han entendido que si el negocio se concluye en un breve lapso de tiempo posterior al vencimiento de la autorización, el corredor tiene derecho de percibir comisión.

 

Pero con el tercero, no cliente, que cerró el trato por su cuenta, la producción de prueba se hará más difícil.

No hay nada escrito, habrá que probar que conoció y aceptó la intervención del corredor. Que conoció la existencia y oferta del inmueble mediante publicidad gráfica o estática del corredor. Que efectuó visitas al inmueble con el corredor o el personal bajo su dependencia. Que efectuó llamadas a la inmobiliaria; que se contactó con el corredor mediante otro colega; etc.

 

No debe olvidarse que conforme lo dispone el art. 54, ap. II de la Ley 10.973, en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, las escalas arancelarias tanto en los mínimos como en los máximos previstos resultan de observancia obligatoria. Por lo tanto no puede en esa jurisdicción hacerse cargar al comitente por acuerdo escrito, con las dos comisiones para salvar la posibilidad de que este soslaye al intermediario. Tampoco debe establecerse en una reserva de compraventa, seña o boleto, que el comprador abonará toda la comisión por pedido expreso del vendedor/locador, ya que en ambos supuestos no se podrá exigir ante la falta de pago, un monto mayor que el dispuesto en la escala arancelaria.

 

Debe tenerse presente, que el plazo para reclamar el cobro de la comisión es de dos años, según lo prescribe el art. 851 del Código de Comercio

 

 

Para el supuesto de que nunca haya concluido la operación, el plazo debe contarse desde que fracasó definitivamente el negocio por hechos imputables a cualquiera de las partes.

En suma, el corredor debe hoy tender a la formalización del contrato que rige su actividad; conviniendo por escrito con sus comitentes, los honorarios y gastos y la forma de satisfacerlos; las condiciones de la operación en la que ha de mediar, y cualquier otra indicación que creyera conveniente para el mejor desempeño de su función.

 

En el inciso d) del art. 36 de la Ley 25.028, se establece: “…se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel.”

Esta redacción es poco feliz y contradice lo dispuesto en el art. 34 inc. a), que establece que la representación de alguna de las partes puede darse únicamente en la etapa de ejecución del contrato mediado.

 

Pareciera decir que el corredor puede suscribir el contrato de locación o el boleto, porque en cada caso ese sería “el instrumento que documenta la operación”. Sin embargo, se ha entendido que como no puede celebrar el negocio, el “instrumento que documenta la operación” en el caso de una compraventa deberá ser la “escritura pública”. Aún más, así sea él quien resulte autorizado para firmar boleto o contrato de locación, para que no se desnaturalice su función de corredor y sea hábil la autorización al propio tiempo, deberá acreditarse por cualquier otro medio, que las partes ya han celebrado en algún modo el contrato; y que la firma del respectivo instrumento solamente “documenta” el pacto.

La finalidad de agregar las facultades que posee o poseerá en un futuro el corredor en el contrato de corretaje, en la autorización o reserva, está dada para evitar que se confunda su figura con la del mandatario y pierda así su derecho a cobrar comisión por resultar inaplicables las normas protectivas que rigen el ejercicio profesional.

 

Dr. RODOLFO MARTIN BARBIERI