RESERVA, BOLETO Y ESCRITURA
Las personas que no están en el tema inmobiliario, tienen dificultad para distinguir entre lo que es una reserva, un boleto de compraventa y una escritura de venta.-
Reserva
La reserva u oferte de compra, es un instrumento que firman el interesado en la
compra de una propiedad, el cliente y el agente inmobiliario, la inmobiliaria, mediante el cuál el cliente realiza una oferta de compra, que puede o aceptar las condiciones de venta, o contener algún tipo de contraoferta, sea en el precio, en las condiciones de pago o alguna otra condición.-
Para asegurar la seriedad de la reserva, es necesario que el cliente deje alguna suma de dinero, que quedará en poder del agente inmobiliario.- También para garantizar dicha seriedad, es conveniente que esta reserva sea realizada en efectivo, para evitar problemas que podrían acaecer si se entregara un cheque, que podría por muchas causas distintas inclusive la mala fe, ser rechazado.- Por eso es recomendable insistir en este punto, que evitará complicaciones
Respecto del posible resquemor que pudiera tener el oferente a entregar una suma de dinero en efectivo a la inmobiliaria, se deberá tener en cuenta que la misma o su titular estén colegiados en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad, que dará una mayor garantía de seriedad, ya que la misma solamente se logra tras cumplir los muchos requisitos que dicho Colegio y la Ley establecen, y que el Colegio, como autoridad de aplicación de la misma, ejerce la supervisión de su actuar, imponiendo sanciones a los colegiados que no actúen correctamente, que pueden llegar hasta la exclusión de la Matrícula.
Si la contraoferta efectuada por el interesado es aceptada, la suma dejada como garantía de seriedad de la reserva, quedará para el pago de parte de la comisión convenida, o integrará parte del precio de compra, según lo que se estipule ente las partes, siendo el primero el caso más común.
En caso de que la contraoferta no sea aceptada, será devuelta al interesado.-
Si la oferta o, en su caso la contraoferta fuese aceptada por el dueño del inmueble, dicha aceptación deberá serle comunicada al oferente.- Éste deberá firmar boleto dentro del plazo estipulado en dicha contraoferta, y deberá cumplir las obligaciones establecidas en la contraoferta a su cargo, (firma del boleto de compraventa, refuerzo de la reserva, entrega de anticipo, o lo que se haya pactado), pues si así no fuere, perderá la suma entregada.
Entiendo que esta suma debe quedar en poder del intermediario, pues éste ha sacado de la venta el inmueble, y volver a ponerlo nuevamente, le irrogará nuevamente gastos de publicidad, cartel, etc., que deben ser resarcidos por el interesado incumplidor.- Esta circunstancia debe quedar aclarada en la reserva, o en la contraoferta, para no dar lugar a confusiones.
Boleto de compraventa
Aceptada la reserva por el propietario del inmueble, dentro del plazo convenido, se firmará el boleto de compraventa.
El boleto de compraventa es un contrato en virtud del cuál el vendedor se obliga a entregar el comprador la propiedad de un bien inmueble (casa, dto., local, cochera, etc.) y este último a pagar al vendedor un precio cierto en dinero.
Es de observar que el boleto de compraventa es un contrato, en que las partes se obligan recíprocamente a cumplir ciertas obligaciones.- No es necesario que estas obligaciones sean cumplidas en ese momento.- Podría muy bien firmarse un boleto de compraventa en que no se entregue en ese momento suma alguna, pero igual en boleto o contrato de compraventa vale como tal, pues, como dijimos anteriormente, se trata de una obligación que tiene el vendedorde entregar la propiedad de la cosa, y el compradorde pagar un precio en dinero.- De hecho, es muy difícil que ésta al momento de la firma del boleto no se entregue alguna suma (generalmente no menos del 30 % del precio), aunque veces ocurra que se entregue menor o mayor suma .- También es posible que se pacte la entrega de la posesión .-
También es el momento en que legalmente corresponde el pago de la comisión del inmobiliario. En cuanto a los efectos del boleto de compraventa, es un contrato entre las partes, pero NO transfiere el domino.- es decir que, aunque se firme el boleto de compraventa por escritura pública, se pague todo el precio y se otorgue la posesión, ello no significa que se haya transferido la propiedad del inmueble, Para ello es necesario que se firme la escritura traslativa de dominio.
La escritura traslativa de dominio.
Llegado el momento, y para terminar la operación, se hace necesaria la firma de la escritura traslativa de dominio. Ésta es el acto jurídico notarial, en virtud del cuál el vendedor manifiesta por medio idóneo (la escritura) su voluntad de trasmitir el dominio del inmueble, en virtud de una causa lícita (venta, donación, dación en pago, etc.) y el comprador la de recibir dicha propiedad. Pero atención, para que la transmisión del dominio por compraventa esté correctamente cumplida, es necesario un requisito más que es la entrega de la posesión, que es la entrega real que se hace del inmueble vendido.- Y este entrega debe realizarse materialmente.- No basta la mera declaración de la entrega (aunque ella sí sea importante) sino que ésta, junto con la entrega de la posesión, son los dos elementos que trasmiten la propiedad a la persona que le debe recibir.
